شکایت از هیئت مدیره ساختمان چگونه است؟⚖️【 آپدیت 1403 】

گاهی ممکن است به دلیل برخی تخلفات مدیران ساختمان، برخی از ساکنین یا مالکین دچار ضرر و زیان فراوان شوند. در این شرایط، بحث عزل از مدیریت دیگر مطرح نیست و مالکان می توانند با مراجعه به مراجع دادگستری، شکایت از هیئت مدیره ساختمان را مطرح نمایند. آیا با نحوه طرح این شکایت آشنایی دارید؟

شرایط طرح شکایت از هیئت مدیره ساختمان

در صورت امتناع مالک یا مالکین از رعایت قوانین مصوبه مجمع عمومی، مدیر ساختمان قادر به طرح شکایت از ایشان، پیگرد قانونی و دریافت حکم تخلیه برای واحدهای مختلف می باشد. اگر مدیر ساختمان اقدام به سوء استفاده از محدوده اختیارات خود نماید و قوانین مجمتمع را زیر پا بگذارد، دچار تخلف شده است. در این شرایط، امکان طرح شکایت از هیئت مدیره ساختمان برای ساکنین مجتمع وجود دارد. اگر مدیر ساختمان به اعتراض مالکین یا مستاجرین توجه نکند، با ارسال اظهارنامه می توان در رابطه با اجرای وظایف ایشان تذکرات لازم را داد. در نهایت اگر مدیر ساختمان به این تذکر توجه نکند، با مراجعه به مراجع قضایی، طرح شکایت و ارائه دادخواست می توان نسبت به طرح شکایت از هیئت مدیره ساختمان اقدامات قانونی و لازم را انجام داد.

دلایل طرح شکایت از هیئت مدیره ساختمان

گاهی اوقات، ممکن است مالکین یا ساکنین یک آپارتمان نسبت به عملکرد هیئت مدیره، نوع مدیریت و امورات مربوط به ساختمان اعتراض داشته باشند. این اعتراضات، ممکن است منطقی یا غیر منطقی به نظر برسند؛ اما در هر صورت هیئت مدیره باید در رابطه با اعتراض ساکنین ساختمان، بررسی های لازم را انجام دهد و به صورت کتبی نظر خود را به معترضین اعلام نماید. مالکین یا ساکنین ساختمان در غیر این صورت، قادر به انجام اقدامات قانونی در مراجع قضایی همچون شوراهای حل اختلاف و دادگاه ها هستند. از مهمترین دلایل طرح این شکایت، می توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. عدم وجود صورتجلسه مدیریت

هیئت مدیره ساختمان باید در یک صورتجلسه، تمام تصمیمات مجمع عمومی را به صورت مکتوب جمع آوری کنند و نزد خود نگه دارند.

2. بیمه نکردن ساختمان به عنوان واحد

اگر مدیر ساختمان، مجتمع را به عنوان واحد بیمه نکند در صورت اتفاقات طبیعی و غیر طبیعی همچون آتش سوزی و سیل مسئول تمام خسارات وارد به ساختمان می باشد. لازم به ذکر است که این بی مسئولیتی مجازات کیفری به همراه ندارد، اما هر یک از ساکنین می توانند با مراجعه به مراجع قضایی، اقدامات لازم را برای طرح شکایت از هیئت مدیره ساختمان انجام دهد.

3. عدم وجود قرار تعمیر و نگهداری

از مهمترین وظایف مدیر یا هیئت مدیره ساختمان، می توان به حفظ و اداره مجتمع یا برج اشاره کرد. مدیر یا هیئت مدیره، موظف هستند تمام اقدامات و تلاش های مورد نیاز برای حفظ ساختمان از انواع خرابی، آسیب و انجام امور جاری مربوطه را انجام دهند. در صورت احمال و کوتاهی مدیر ساختمان در رابطه با این امر و وقوع خسارت، مالکین می توانند موضوع شکایت از هیئت مدیره ساختمان را به مراجع قضایی ارسال کنند.

4. اجاره دادن بخش های مشاع

تمامی آپارتمان ها دارای بخش های عمومی همچون پشت بام، پارکینگ و غیره هستند. این بخش ها، به عنوان قسمت های مشاع و مشترک برای ساکنین در نظر گرفته می شوند. اگر مدیر ساختمان از این سمت برای کسب منافع شخصی اقدام نماید، ساکنین می توانند از هیئت مدیره ساختمان شکایت کنند. امکان دفاع از حق و حقوق قانونی ساکنین در این شرایط وجود دارد. به طور کلی، هیئت مدیره قادر به اجاره پشت بام یا پارکینگ به دیگر افراد نیستند.

اگر مجمع عمومی مالکان به هیئت مدیره اجازه داده باشد که به نفع عموم از فضاهای مشترک استفاده کنند، مدیر می تواند با رعایت مصلحت تمام مالکان از فضاها استفاده کند.

5. دریافت شارژ ماهانه بیش از نرم معمول

گاهی اوقات، مدیر ساختمان برای انجام تعمیرات ساختمان و انجام دیگر هزینه ها، از ساکنین ساختمان مبالغ بیش از نرم معمول درخواست می کند. این عمل باعث ضایع شدن حقوق مالکین و ساکنین آپارتمان می شود. ساکنین در این شرایط، می توانند با انجام پیگیری قانونی و جلب نظر کارشناس مربوطه در مراجع قضایی شکایت از هیئت مدیره ساختمان را مطرح کنند. گاهی ممکن است مدیر ساختمان از مدیریت عزل شود و هزینه های اضافه دریافت شده از ایشان مطالبه شود.

مدارک مورد نیاز شکایت از هیئت مدیره ساختمان

برای طرح شکایت از هیئت مدیره ساختمان در مراجع قضایی، باید تمام مدارک و اسناد بیانگر وجود تخلف همچون اسناد هزینه، گزارش کارشناس دادگستری، تامین دلایل قضایی و دیگر ادله و مدارک اثبات کننده این تخلفات را به دادگاه ارائه داد. برای این منظور، بهتر است لیست کامل دادگاه های اصفهان را در اختیار داشته باشید تا به نزدیک ترین دادگاه محل سکونت خود مراجعه نمایید. ادله و مدارک گره گشای موضوع شکایت را باید هنگام طرح این شکایت به همراه داشت و آن ها را به دادخواست یا پرونده خود ضمیمه کرد.

برای تهیه این مدارک، می توان با بهترین وکیل پایه یک دادگستری در اصفهان مشورت نمود و راهنمایی لازم را از ایشان دریافت کرد. در طرح دعوا یا دفاع از ادعای خود، باید تمام مدارک و مستندات بیانگر حقانیت را در صورت نیاز به دادگاه ارائه داد. این مدارک و مستندات در نهایت، باید همراه با لایحه دفاعیه به پرونده پیوست شوند.

زمان مورد نیاز برای طرح شکایت از هیئت مدیره ساختمان

اگر ادعاهای انتصابی در پرونده های مربوط به تخلفات هیئت مدیره آپارتمان و برج مسکونی اثبات شوند، نوبت رسیدگی به آن ها فرا می رسد. قانونگذار همواره تاکید می کند که این شکایات خارج از نوبت رسیدگی شوند، اما در عمل و در رویه محاکم قضایی عملا این اتفاق نمی افتد. به طور کلی، می توان عنوان کرد که طرح شکایت از هیئت مدیره ساختمان اندکی زمان بر است. با توجه به مراحل مختلف، رسیدگی به این شکایات همچون طرح در شورای حل اختلاف، دادگاه های حقوقی و مرجع تجدید نظر تخمین زمان آغاز و اتمام طرح شکایت به صورت دقیق غیر قابل پیش بینی است.

حتی بهترین وکیل حقوقی در اصفهان، از تخمین زمان مورد نیاز برای پیگیری شکایت خودداری می کند. رسیدگی به دلایل شاکی و متشاکی زمان مورد نیاز برای رسیدگی به این پرونده ها را افزایش می دهد. از این رو، عنوان زمان مشخص برای رسیدگی به این پرونده ها غیر ممکن است.

کلام آخر

برای رسیدگی به امور مجتمع و آپارتمان به طور معمول، شخصی به نام مدیر ساختمان وظایف خاص را عهده دار می شود. در صورت تخطی از این وظایف، امکان پیگیری قانونی وجود دارد. از این رو، اگر مدیر ساختمان از اختیارات خود سوء استفاده کند و به آپارتمان خسارت وارد کند، می توان شکایت از هیئت مدیره ساختمان را با کمک وکیل آنلاین مطرح کرد.