انواع خیارات در عقد اجاره

در اصطلاح قانونی، اجاره به معنای عقد جاری بین موجر و مستاجر می باشد. مستاجر پس از تنظیم و امضای اجاره نامه، برای مدت زمان محدود و مشخص قادر به استفاده از منافع عین مستاجر می باشد. به طور کلی می توان گفت اجاره، قرارداد لازم الاجرا می باشد که طرفین قرارداد تا زمان اتمام مدت این قرارداد قادر به فسخ آن نمی باشند. در برخی موارد به منظور پیشگیری از ورود ضرر و زیان به موجر و مستاجر شرابطی برای فسخ این قرارداد وجود دارند. این موارد در حقیقت همان خیارات در عقد اجاره هستند که برای آشنایی بیشتر با آن ها می توان با بهترین وکیل ملکی در تهران به مشورت بپردازید و از راهنمایی های ایشان کمک بگیرید.

خیارات در عقد اجاره

خیارات عقد اجاره کارایی زیادی دارد زیرا این قرارداد به عنوان یکی از عقود لازم الاجرا شناخته می شود. حق فسخ این قرارداد طبق قانون در شرایط خاص برای طرفین وجود دارد که خیارات در عقد اجاره هستند. گاهی اوقات طبق قانون، یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف قادر به فسخ عقود لازمی هستند که امکان فسخ یک جانبه آن ها وجود ندارند. طبق قانون مدنی شخص گاهی اوقات دارای حق خیار فسخ می باشد. از مهمترین خیارات در عقد اجاره موجود در قانون مدنی می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• خیار مجلس
• خیار حیوان
• خیار شرط
• خیار تاخیر ثمن
• خیار رویت، تخلف و صف خیار غبن
• خیار عیب
• خیار تدلیس
• خیار تبعیض صفقه
• خیار تخلف شرط
• خیار تفلیس
• خیار تعذر تسلیم

در ادامه برخی از خیارات در عقد اجاره را به طور کامل و جامع مورد بررسی قرار خواهیم داد.

خیار شرط در عقد اجاره

لازم الاجرایی عقد اجاره باعث شده فسخ آن به صورت یک طرفه غیرممکن شود. طبق شرع و قوانین حاکم بر کشور ما مجموعه ای از خیارات همچون خیار تدلیس، خیار غبن فاحش و خیار مجلس وجود دارند که فسخ قرارداد اجاره را تحت شرایط خاص امکان پذیر ساخته اند. لازم به ذکر است که خیارات در عقد اجاره تمام شرایط را در نظر نمی گیرند به این معنا که ممکن است شرایط مورد نظر موجر یا مستاجر در قالب این خیارات نباشد. خیار شرط این شرایط را تحت پوشش قرار می دهد. طبق خیار شرط امکان فسخ قرارداد با توجه به خواست و شرایط مورد نظر موجر و مستاجر وجود دارند. به طور کلی می توان گفت، خیار شرط در عقد اجاره انعطاف بیشتری برای فسخ قرارداد فراهم می سازد.

یکی از مواردی که در قابل خیاط شرط جهت فسخ قرارداد مورد استناد قرار می گیرد، واگذاری مورد اجاره توسط مستاجر به فرد دیگر می باشد. اگر فرد ملک را اجاره کند اما آن را به فرزند خود واگذار نماید، موجر قادر به فسخ این قرارداد اجاره به صورت یک طرفه خواهد بود. لازم به ذکر است که استفاده از خیار شرط به درخواست موجر و مستاجر مربوط است. از آنجا که برای این خیار در قراردادها حالت از پیش تعیین شده وجود ندارد، موجر و مستاجر هنگام نگارش اجاره نامه دستی برای تعیین خیار شرط ممکن است با اختلاف مواجه شوند.

خیار غبن در اجاره

زیان و خسارت تحمیلی در روابط قراردادی به اشخاص، غبن می باشد. از این رو خیار غبن به معنای ساز و کاری است که در قرارداد برای شخص متضرر شناخته می شود. در صورت وجود تفاوت فاحش بین عوضین قرارداد، غبن رخ می دهد. از این رو می توان عنوان کرد که غبن تنها در قراردادهای دارای عوض از قبیل اجاره نامه کاربرد دارد. در قراردادهای دارای عوضین، در ازای یکدیگر دو مال مقابله می شوند و بحث سود و ضرر مالی مطرح می گردد.

در صورت عدم وجود تعادل بین مورد اجاره و اجاره بها، شخصی که متحمل ضرر و زیان شده باشد در عقد اجاره با استناد به خیار غبن قادر به فسخ قرارداد می باشد. شخص متضرر در این خیار ممکن است موجر یا مستاجر باشد. این خیار از خیاراتی است که برای طرفین در نظر گرفته شده است. در صورتی که موجر خانه خود را با قیمت فراتر از عرف بازار اجاره داده باشد، مستاجر پس از آگاهی از عدم تعادل آن قادر به فسخ قرارداد اجاره می باشد. در این حالت مستاجر، متضرر شناخته می شود. اگر موجر پس از عقد قرارداد اجاره متوجه شود که مبلغ اجاره بها از عرف بازار کمتر است، با استناد به خیار غبن قادر به بر هم زدن عقد اجاره خواهد بود.

خیار عیب در عقد اجاره

قرارداد اجاره ویژگی های مختص به خود را دارد و در زمان های مختلف در رابطه با آن قوانین مختلف تصویب شده ند. در فرض ایجاد عیب و نقص در عین مستاجره، احکام عقد اجاره بیان شده اند. در صورت ایجاد عیب در عین مال قانونگذار فرضیات مختلفی را مطرح می کند. خیار عیب در قرارداد اجاره این حق را به مستاجر می دهد که در صورت ایجاد عیب در مال آن را فسخ نماید تا از ورود ضرر و زیان به مستاجر پیشگیری شود. طبق این خیار، وجود عیب و نقص در مال موجر که استفاده از تمام آن را غیرممکن سازد، این عقد را باطل می سازد.

خیار مجلس

از دیگر خیارات در عقد اجاره می توان به خیار مجلس اشاره کرد. طبق قانون مدنی، خیار مجلس حقی است که بر اساس آن طرفین قرارداد مادامی که مجلس قرارداد منعقد باشد و متفرق نشده باشد، اختیار فسخ معامله یا قرارداد را دارند. این خیار به عقد بیع اختصاص دارد و در دیگر عقود مشخص هیچ گونه جایی ندارد.

خیار تدلیس

خیار تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرفین معامله می شود. اگر فروموجر صفتی را به مالی نسبت دهد که مال، فاقد آن صفت باشد و وجود آن صفت سبب تحریک مستاجر برای اجاره آن شود، حق فسخ قرارداد با توجه به خیار تدلیس برای مستاجر ایجاد می گردد. موجر با فریب خریدار به ایشان حق فسخ قرارداد را می دهد. مبنای خیار تدلیس، اختیار ناشی از فریب مستاجر است.

کلام آخر

خیارات در عقد اجاره به معنای اختیاراتی است که طرفین عقود لازم الاجرا دارند و  به منظور پیشگیری از ضرر خود نسبت به فسخ معامله می توانند اقدامات لازم را بر اساس آن ها انجام دهند. اسقاط خیارات اگر به طور مطلق عنوان گردد باید عنوان کرد که این واژه تمام خیارات را شامل نمی شود.